【預告登記】是什麼?律師:朋友合買房屋注意預告登記風險和效力

「預告登記」是用來保全請求權人對不動產的權利,限制不動產所有權人任意移轉或設定負擔的一種方式。

情侶或朋友合資一起買房,本來想兩人一起共同登記,沒想到到了銀行申請貸款時,貸款成數、優惠利率,都沒有單獨登記一人划算 。

但是,共同買房把房子登記在對方名下,又會怕怕的?

其實在合買房產的時候,有一種「預告登記」的方式,可以登記在其中一人的名下,但限制處分房屋的權利,既可以保障自已的權利,還能避免對方擅自處理掉房產。

房屋能登記自已名下當然最好,但如果一定要登記在別人名下,記得還有這種法律保障的工具能幫助你。

「預告登記」是什麼?

依土地登記規則第136條規定:土地法第78條第8款所稱限制登記,就是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。而預告登記是限制登記的一種,預先為保全對於他人土地建物權利變更,而向地政事務所申請限制登記名義人,處分他的土地建物權利所做的登記。

用白話講就是:預告登記可以防止房屋的所有權人轉賣,或拿去借錢設定抵押權。

預告登記的效力

  1. 預告登記沒有時效,須要主動塗銷,只要在未塗銷前會一直存在。
  2. 預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
  3. 預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

常見的3種預告登記

  1. 案例一,父母出資為子女購買房屋。把房屋定預告登記給父母,可以防止子女被別人詐騙,或自已偷偷賣掉房屋,還是隨便去增加貸款,先做預告登記的設定,子女就不會任意處置房屋了。
  2. 案例二:多人合資一起買房登記一人名下。購屋的貸款人通常會登記條件最好的人,為了保障其他人的權益,會設定預告登記,這樣登記所有人就不能隨意處分房子。
  3. 案例三: 債務人把不動產設定預告登記給債權人,加強對債權人的保障,可以預防債務人不還錢時,變賣房屋或自行脫產。

「預告登記」有什麼優缺點?

一、預告登記優點

預告登記的功能就像「鎖定」房屋的所有權。

因為無法保證名義上登記的所有權人是不是會任意處分房屋,用預告登記做為保障自已的手段。任何有關房屋要買賣、或拿去銀行抵押貸款,都要經過預告登記人的同意書,才可以處分。

二、預告登記缺點?

  1. 預告登記雖然可以限制所有人隨意處置房屋,但是無法對抗法院的強制執行。例如徵收、查封、強制執行、假扣押…等等。如果房屋所有人欠債過多,就算有預告登記,還是可以被法院查封拍賣。
  2. 通常有預告登記的房屋,銀行會不太願意貸款, 產權不清的房屋因為風險高通常會被拒絕, 但是聲請人可以提出預告登記的正當理由, 銀行會根據實際狀況來決定是否核貸。

預告登記如何辦理?

  1. 預告登記的申請並不難,登記名義人要簽署一份「預告登記同意書」,還有一些身份證明和不動產證明的文件,只要資料準備齊全,到地政機關申請就可以了。
  2. 地政事務所設定預告登記大約需要1~3個工作天。如果委託代書(地政士)辦理,行情大約4000~6000元就可以辦好。
  3. 如果是自已要辦理,可以參考地政局的網站說明:謂土地建物之預告登記?如何申請?

什麼時候能塗銷預告登記?

預告登記的原因有很多,當滿足下列幾個情形時,就可以辦理塗銷。

  1. 請求權不存在時。就是不存在債權請求權,卻莫名其妙被做了預告登記,此時就可向法院訴訟請求塗銷。
  2. 請求權已消滅時。債務清償完畢,債權人的請求權就不復存在,此時可持清償證明向地政事務所申請塗銷。

合買房屋預告登記,經常發生糾紛事項

  1. 最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據,做為出資的證明。
  2. 他人合購房屋時,最好先了解對方財務狀況,因為預告登記,也不能對抗其他債權人來強制執行,如果所有權人有欠債導致房子被拍賣,即使你有預告登記,房子被法拍所得的錢仍要先清償對方的債務。
  3. 雖然婚後買房,房屋價值是可以計入剩餘財產計算的範圍;但因為我國的夫妻財產制是用差額來計算,所以不代表實際上真正拿的到房屋的一半價值。為了預防財物損失的,夫妻婚後買房,若會擔心登記名字的一方擅自出售房屋,或把房屋拿去銀行抵押借錢,還是建議用「預告登記」作為保障。
【婚前共同買房登記別人名字】預告登記幫你鎖住房屋【橘子姐的熟齡理法院】

俗話說「親兄弟明算帳」,就算是夫妻也可以先做好財務的安全網。

當你要合買房屋,又要登記別人名字之前,一定要要做好功課,避開地雷,買一個安全又溫暖的家。

本文:律師先生瑋哥案例提供 撰文RITA橘子姐

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關於作者「lawyertaipeicom

王冠瑋律師 大成Dentons台灣律師事務所 律師/高級合夥人 現任中華民國金融機構債權回收商業同業公會榮譽理事長 學經歷:律師執業22年 學歷 上海華東政法大學博士,世新大學法學碩士,國立中興大學法學士